慈利县城镇开发边界线内自建房审批建设管理办法（试行）

慈利县城镇开发边界线内自建房

审批建设管理办法（试行）

第一章 总则

　　第一条 为加强我县城镇开发边界线内自建房建设管理，规范自建房建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国人民防空法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律法规和湖南省人民政府办公厅关于《湖南省居民自建房安全管理若干规定》实施工作的意见等相关文件精神，结合我县实际，制定本办法。
　　第二条 我县村（居）民在城镇开发边界线内依法取得的土地，并在依法取得的土地上建设私人住宅及附属构筑物（以下简称自建房），新建、重建、改扩建（以下简称修建）适用本办法。
　　第三条 自建房建设遵循从严控制、疏堵结合的原则。
　　第四条 县人民政府负责全县城镇开发边界线内自建房的管理工作。各部门按以下职责分工负责：自然资源局负责县城开发边界线内和全县国有土地的建设工程规划许可证审批，放验线，土地与规划核验，违法建设认定。委托乡镇人民政府对集镇开发边界线内集体土地建设工程规划许可证审批，负责指导乡镇人民政府建设工程规划许可证和乡村规划许可证的审批；农业农村局负责指导乡镇人民政府、街道办事处对农村宅审批。住建局对三层及以上的自建房，且工程投资额在30万以上或建筑面积在300平方米以上的，简称“限额”以上自建房，新建、改（扩）建、重建应依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续，住建局应加强日常监管；其他居民自建房（简称“限额”以下居民自建房）由住建局指导乡镇人民政府、街道办事处进行质量安全监督，并按一定比例进行抽查。实施居民自建房镶嵌永久标志牌制度，落实房屋质量安全相关主体责任。城管局负责历史违法建设的处罚和拆除；发改局负责贯彻落实人民防空法律法规，执行和管理人民防空工作；乡镇人民政府、街道办事处负责农村宅基地批准书、乡村规划许可证、自然资源局委托行使的建设工程规划许可证审批，日常巡查和监管，正在修建的违法建设整改和拆除；产业开发区管理委员会、大峡谷管理委员会配合各部门做好各自辖区内的监管工作。
　　第五条 县城开发边界线内不得新建居民自建房，征地拆迁时县城开发边界线内不再实行宅基地安置。
　　第六条 城镇开发边界线内自建房修建应符合国土空间规划、不在征拆区或者管控区范围内、四邻无纠纷。

第二章 一般规定

　　第七条 自建房的基本条件
　　（一）依法取得建设用地规划许可证、土地使用证（不动产登记证书）和建设工程规划许可证；
　　（二）履行人民防空法、建筑法、安全生产法等法律规定法定义务，依法办理人防审批、施工许可等手续；
　　第八条 不予批准的情形：
　　1.个人违法受让县城规划城镇开发边界内农村集体经济组织土地建房的；
　　2.集体土地不符合一户一宅的；
　　3.原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；
　　4.原有住房被征收或者因扶贫搬迁等原因已经按照有关规定予以农村宅基地安置的；
　　5.地上有违法建筑物而未先行处理的；
　　6.公示期内群众投诉举报或提出异议，经核实提供的材料虚假或不符合自建房条件的；
　　7.经县人民政府已明确建设项目，已进入土地报批程序的区域；
　　8.自建房拆迁时已依法进行补偿安置的；
　　9.法律、法规规定的其它不符合自建房建房情形。
　　第九条 自建房的具体规定
　　（一）分区域确定：
　　1.县新城区和永安村范围内的自建房一律不准翻、改、扩建。
　　2.县城老城区范围内：原住宅存在严重安全隐患，经相关部门现场踏勘、联合会审，且符合国土空间规划的，可以原址翻建。临规划主、次干道国有土地上翻建不超过四层，非临规划主次干道国有土地上翻建不超过三层；集体土地上翻建不超过三层，总建筑面积不超过300平方米。依国土空间规划或个人申请，自建房整体或一层明确为商业，商业部分按商业用途缴纳土地出让金。
　　自建房一层（非标准层）标高、层高，原则上和相邻自建房标高、层高保持一致，一层明确为商业的，层高不得超过5.6米（含5.6米），一层为住宅的，层高不得超过5.2米（含5.2米），高度在3.6米（含3.6米）以下一倍计容，高度大于3.6米，小于等于5.2米的双倍计容；自建房标准层层高不超过3.6米。
　　车库架空层的标准。架空层高度控制在2.2米以下，架空层至少设计一个车库。室内地面标高不得超过室外地坪0.2米。
　　隔热层的标准。隔热层最高高度不超过2.2米，仅做隔热使用，隔热层最低处高不得超过0.6米。
　　3.工业集中区范围内：原自建房存在严重安全隐患，经相关部门现场踏勘、联合会审，在工业集中区近期规划范围内的，不得翻、改、扩建，可依法评估后进行征收补偿安置。不在工业集中区近期规划范围内的原地翻建、建筑层数不超过三层，总建筑面积不超过300平方米。
　　4.琵琶村范围：自建房经相关部门现场踏勘、联合会审，符合规划的可原址翻建，建筑层数不超过三层，总建筑面积不超过300平方米，不符合规划的，可依法评估后进行征收补偿安置。
　　（二）未取得《建设工程规划许可证》，但已取得土地使用证，属于国有土地，符合规划的，根据本办法核实的条件审批；不符合规划的，依法收回国有土地使用权；属于集体土地，符合规划的，按本办法核实的条件审批；不符合规划的，依法注销《集体土地使用证》。
　　（三）已取得《建设用地规划许可证》，未取得《土地使用证》和《建设工程规划许可证》的，不再办证，对已取得的证件视有效期情况依法注销或撤回。
　　第十条 自建房要体现本地特色的建筑风貌，与周边环境相协调，应当选用住建、规划部门统一提供的标准设计图集进行建设。

第三章 审批制度

　　第十一条 自建房建设工程规划行政许可审批
　　（一）城镇国有土地自建房建设工程规划行政许可（新建、重建、改扩建）
　　1、自建房建设工程规划行政许可审批流程
　　申请 国有土地使用权人持不动产权证书（土地使用证）在政务服务大厅自然资源专区窗口提出建房申请。
　　受理 县自然资源局收到申请后，及时组织相关人员进行现场勘查，初审后决定是否受理。
　　自建房建设申请人资料准备 1、申请报告（组、社区、自然资源所、街道办签署意见）；2、同意纳入社区监管承诺书；3、宗地图、工程规划红线图和建筑工程设计方案；4、不动产产权证书或国有土地使用证，国有出让土地应提交土地出让合同；；5、本人身份证原件及复印件；6、建设工程设计方案利害关系人意见；7、如涉及公路、人防、水、电等部门的需出具相关意见。8、法律法规规定的其他材料。
　　审批 符合申请条件，资料齐全后5个工作日依法做出行政许可
　　（二）城镇开发边界线内集体土地自建房建设工程规划行政许可（新建、重建、改扩建）
　　1.建房标准 城镇规划开发边界线内集体土地参照国有土地执行。
　　2. 自建房建设工程规划行政许可审批流程
　　申请 集体土地使用权人持不动产权证书（土地使用证）在政务服务大厅自然资源专区窗口提出建房申请。
　　受理 县自然资源局收到申请后，及时组织相关人员进行现场勘查，初审后决定是否受理。
　　自建房建设申请人资料准备 1、申请报告（组、社区、自然资源所、街道办签署意见）；2、同意纳入社区监管承诺书；3、宗地图、工程规划红线图和建筑工程设计方案；4、不动产产权证书或集体土地使用证；5、本人身份证原件及复印件；6、建设工程设计方案利害关系人意见；7、如涉及公路、人防、水、电等部门的需出具相关意见。8、法律法规规定的其他材料。
　　审批 符合申请条件，资料齐全后5个工作日依法做出行政许可。
　　（三）县城中心城区边界线区内与县城开发边界线外之间的区域，居民申请集体土地新建房屋的，经自然资源局初审，符合规划的，出具规划意见和农转用审批手续，街道办事处凭县自然资源局的规划意见和农转用审批手续，按照农村村民建房的规定和程序核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。申请宅基地重建的，由街道办事处直接审批。
　　（四）在城镇开发边界范围内，鼓励按照“统规统建”方式保障村民住房需求，对已经村改居的区域，原则上不新批村民建房。确有特殊情形需要新建的，由街道办事处对集体经济组织成员和“一户一宅”的条件进行审核，县自然资源局初审，符合规划的，由农业农村局指导街道办事处受理审批。乡政府驻地村庄规划范围内的居民自建房审批，参照农村村民建房的程序执行，由乡人民政府负责宅基地批准书和乡村建设规划许可证的审批。
　　第十二条 个人申请修建“限额”以上自建房，依法办理用地，工程等审批手续后，还需到县住建局依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。县住建局自收到个人“限额”以上建房申请及符合要求的申请材料后，应当在13个工作日内组织完成施工图审查，并出具审查意见。5个工作日内完成质量安全监督手续的办理及施工许可证的核发。
　　（一）办理施工图审查需提交的材料
　　1、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》及审批的规划总图。
　　2、有资质勘察单位提供的地质勘察报告。
　　3、有资质设计单位提供的结构计算书及建筑、结构、水电等施工图。
　　（二）办理质量安全监督手续及核发施工许可需提交的材料
　　1、建筑工程许可申请表。
　　2、申请人身份证。（复印件）
　　3、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》集体土地还需提供《农村宅基地批准书》（复印件）
　　4、施工图审查意见。
　　5、建设工程施工合同。
　　6、建设工程监理合同（自愿）。
　　7、工程质量安全监督申报书。
　　8、建房保险保单。
　　9、安全生产条件审查申请报告、
　　10、法人授权委托书及五方责任主体项目负责人工程质量终身责任承诺书。

第四章 批后监管

　　第十三条 为进一步规范自建房建设管理，加强工程建设中的监管，确保在建工程依照规划许可内容进行建设，自建房的监督管理应当符合以下原则。
　　1.放验线：建房户取得所有报建手续后，应尽快选定取得建筑技能培训合格证书的乡村建设工匠或者有资质的建筑施工企业，经社区和街道办审查，确认社会信用良好无违法建设施工不良记录后，签订施工协议。施工协议签订后，由社区及时向县自然资源局提出定位放线申请。县自然资源局3个工作日内组织街道、社区、测绘技术单位、和监理单位及施工方到现场进行放线定位。
　　2.巡查和复验：街道办、社区负责日常巡查和监管，房屋基脚完工后，建房户向县自然资源局申请复验，县自然资源局收到建房户验收申请的2个工作日内组织村（社区）、街道、测绘技术单位和监理单位进行基脚复验。复验合格的，批准其继续施工，并督促在醒目位置悬挂建设工程规划许可公告牌；复验不合格的，责令建设单位（个人）停止建设、限期整改。建设单位（个人）整改后应重新组织检查，检查合格后，方可同意其继续施工。
　　3.跟踪检查：在房屋修建过程中，街道办、社区及时进行跟踪检查，对房屋的楼层、高度、屋顶、建筑外观等要素，和审批要点进行比对，从放验线、基坑基槽、基脚正负零标高、第一层装模、顶层装模、屋顶和外墙等建房的六个阶段，在《自建房监管手册》“分步验收表”上均应当记载签字，进入竣工验收的档册。发现有违法建设行为，立即通知户主停止施工，责令户主进行整改，户主拒绝整改或无法整改的，街道办两个工作日内对违法建设进行拆除。
　　3.房屋竣工核验：自然资源局组织技术单位到现场测绘，“限额”以上的居民自建房，由住建局对建设工程质量进行验收，测绘和质量检测技术单位对测绘和质量检测数据终身负责。核实合格的，县自然资源局在3个工作日内核发建设工程用地和规划核实合格证明，“限额”以上的居民自建房，核实合格的，住建局在2个工作日内完成竣工验收备案。经核实违反工程许可内容的，及时依法提出处理意见。
　　第十四条 建房户应当持相关建房审批手续和竣工验收资料，及时向县不动产登记中心申请不动产登记。
　　第十五条 各乡镇、街道自建房建设管理参照执行。

第五章 其他规定

　　第十六条 县城和集镇开发边界线内的属于本集体经济组织的集体经济组织成员或世居户，无宅基地，使用国有划拨土地，且使用权没有发生改变申请修建的，依据本人申请，可以保留国有划拨土地性质不变，其他情形，应当依程序转为国有出让土地后，按本办法审批。

第六章 责任追究

　　第十七条 自然资源、人防、住建、农业农村、城管等部门和乡镇人民政府、街道办事处、工业集中区管理委员会要严格审查把关，严禁违反本办法办理自建房相关手续，对违反规定的，依法处理。
　　第十八条 申请人隐瞒情况或弄虚作假骗取许可的，许可机关应当依法撤消许可证，已建设的，按违法建设从严查处。

第七章 附则

　　第十九条 我县城镇开发边界线、县城开发边界线、县城中心城边界线范围见《慈利县国土空间总体规划（2021-2035）》。
　　第二十条 本通知自发布之日起执行，原《慈利县县城建设用地范围内私人建房管理办法》同时废止。
（来源：慈利县自然资源局）