弘毅地产金融业务揭秘：五年时间如何打造百亿航母？

　　作为老牌PE机构，弘毅为何要涉足地产金融业务?这支地产金融团队过去五年有哪些作为，未来的目标又是什么?

　　有十五年发展历程的弘毅投资，如今已不能再被简单理解为一家私募股权投资机构。

　　据21世纪经济报道了解，过去五年间，弘毅在继续发展PE业务的同时，悄然历练、打造了一支地产金融业务团队。地产金融业务在前期的摸索试验过程后，现在已进入快速发展上量的阶段，即将开始募集第三期主基金。

　　“未来中国地产金融大有可为，弘毅经过五年的打造坚定相信这一点。”弘毅投资董事长、总裁赵令欢在11月举行的弘毅地产金融2018年会上发言说。

　　在赵令欢看来，弘毅的地产金融团队有两个特点：一是团队专业，拥有在全球范围内做地产金融所需要的各类专业技能。但与此同时更重要的是，团队对中国的宏观环境、行业发展有着深刻理解，知道在中国如何规范、透明、稳健地做事。第二，地产金融业务是在弘毅平台上起步、发展的，有着联想控股和弘毅投资从文化、品牌背书到资金、资源的全方位支持，能够很快建立起“地产+金融+运营”的独有特色。

　　“弘毅投资目前已经有PE、地产金融、公募、对冲基金等多个业务板块，未来，我们认为地产金融业务管理资金规模能够占到弘毅总体规模的30%左右，成为弘毅整体业务的重要组成部分。”弘毅投资董事总经理鲍筱斌对21世纪经济报道说。

　　现阶段，弘毅地产金融已有一只美元基金实现退出，IRR达到28.5%。两只人民币基金正在管理中，加上由弘毅主导的其他外部合作基金，资金管理总规模超过一百亿元人民币，LP包括国内最具代表性的机构投资者，如大型保险公司、银行资管、大型国有企业等。

　　作为老牌PE机构，弘毅为何要涉足地产金融业务?这支地产金融团队过去五年有哪些作为，未来的目标又是什么?

　　发力地产金融，

　　进阶投资管理公司

　　鲍筱斌有超过26年的房地产开发和投资经验，他在2014年5月加入弘毅投资，负责地产金融业务的发展。在他看来，地产是机构投资者进行大类资产配置时的重要选择。

　　“首先，地产投资特别是不动产投资有明显的周期性，投资不一定是高风险才获得高收益，好的地产投资一旦穿越小周期，就有机会实现中低风险、中高回报。”鲍筱斌说。

　　其次，地产投资有一个好处是，与股票、债券等主要大类资产相关性较低，可分散风险、平滑周期，配置资产的时候能起到均衡作用。第三，地产特别是不动产投资往往资金量大，对于机构配置能够起到压舱石的作用。

　　所以在国际机构投资者的资产配置里，地产占投资组合的比例大部分在20%左右，个别10%以下，也有25%以上。鲍筱斌表示，弘毅投资要成为全球范围内有影响力的投资管理公司，地产金融业务能够跟投资者的资产配置需求相对应。

　　“而借助弘毅投资的平台开展地产金融业务，也体现出三点优势。”鲍筱斌说。首先，行业认知的共享：弘毅的PE业务过往投资了不少与地产相关的企业，如主题公园、连锁酒店、共享办公企业WeWork等，对行业比较熟悉，也有很多积累。

　　第二，平台资源的共享：很多PE基金的LP同样有地产配置的需求，它们可以成为弘毅地产基金的LP。同时，联想大家庭的相关业务资源，和弘毅投资15年打造的财务、风控等体系也可以高效地为地产金融提供支持。

　　第三，从时机上来说，是恰逢其时。弘毅真正进入地产金融业务是2014年，当时也正是中国房地产从增量市场向存量市场转换的阶段，城市的形态、资产本身的运营要求都发生变化，正是做地产金融的好时机。

　　地产+金融+运营

　　但地产投资与PE投资的逻辑和能力要求毕竟有所不同，弘毅并没有一开始就忙着为地产金融募资，而是先捋清自身市场定位，通过一些项目的摸索和检验，着重打造核心能力。

　　“我们想做一支比外资更懂中国、比开发商更透明规范、比金融机构更懂运营的团队。”鲍筱斌说。市面上的地产金融玩家中，外资地产基金的优势是融资能力强，但地产金融是很本地化的业务，弘毅团队专注中国市场，并且在北京、上海、深圳都建立了运营中心，更具本地化优势。

　　开发商做地产金融的优势在于运营能力很强，但金融属性相对较弱，专业的地产金融团队则能够站在为投资人全面服务、创造价值的角度，进行投资决策和运营管理。

　　另外，很多保险机构凭借资金优势也在发展地产金融业务。鲍筱斌认为，弘毅团队更加注重建立运营能力，帮助地产项目提升价值。这需要团队具备两种重要能力，一是资产的运营管理能力，包括设计定位、工程改造、招商运营、资产维护、客户服务能力等。二是当项目面临法律纠纷等复杂问题时的处置能力。

　　据了解，弘毅地产金融团队最先开发的是位于深圳前海的弘毅“全球PE中心”项目。团队从绿地开始做起，负责从设计工程、招商到运营管理的整个过程。目前，该项目已经成为深圳的标杆项目。“我们认为只有这样才能建立起in-house能力，才会更有市场说服力。”鲍筱斌说。

　　2015年，弘毅募集了第一支地产美元基金，做上海的存量资产运营改造。2016年，募集第一只地产人民币基金，规模接近26亿元。今年与北京市海淀区合作，成立了北京海淀科技产业空间优化基金，基金规模超过20亿元。此外，弘毅还主导成立了多只相关领域的基金，包括携手天津港集团、海河基金成立的天津港海河智慧物流基金，与富邦合作的弘富特殊资产投资基金等，总规模超过65亿人民币。仅通过商用物业类基金，弘毅地产金融在一线城市已投资13个项目，30栋楼宇，总建筑面积60多万平方米。

　　主投一线城市，瞄准三大方向

　　“我们主要有三大投资方向，第一是老旧资产升级改造，第二是新经济新增长，潜力资产运营提升;第三是去杠杆，压力资产折价收购。以新经济为例，比如北京中关村、上海张江等新经济区域的科技企业发展情况较好，受宏观经济形势的影响小得多。”鲍筱斌说。弘毅地产金融主要做价值增值型投资(value-added)，即收购存量资产后通过改造和运营实现资产增值。

　　比如北京上地弘源首著大厦项目，弘毅团队收购后花了10个月时间，对大厦内外进行了全改造，使大厦的品质得到提高。如今大厦的租金标准已较收购时提升35%，收入增长50%，租户质量也得到提升，已成上地区域的城市更新样板。

　　还有上海的东方万国项目，弘毅团队收购后，对项目软硬件设施进行改造，借助弘毅投资以及联想控股的资源，不到2年时间，出租率从47%提升到超过90%，已成为上海金桥片区的标志性项目。

　　除了较为成熟的商用地产业务，弘毅地产金融团队还有三块业务方向：物流地产、特殊资产、资产证券化。“地产金融业务不仅仅局限在地产基金中，要搭建成平台，有不同策略、周期、收益率的产品，才能满足投资者的不同需求。”鲍筱斌说。

　　对于未来发展计划，鲍筱斌表示，目前弘毅地产金融主要投向一线城市，因为一线城市的第三产业相对发达，商用地产发展空间较大。现在，团队也开始在一些二线城市布局，比如南京、杭州等地，第三产业发展很快，企业质量也在提高。

　　“我们希望用五年左右时间，把地产金融业务的资金管理规模做到六百亿元左右，每年能够实现100亿左右的新增投资和100亿左右的退出。”鲍筱斌说。除了现有的商用物业、物流地产、特殊资产、资产证券化业务，未来还希望有专门服务于地产的债权投资。